Эксплуатационная документация в жилищном строительстве

 В период существования СССР жилище, представленное многоквартирными домами, в основном принадлежало государству. Государственные организации занимались и его эксплуатацией. Потребителю жилья, гражданину, отводилась роль нанимателя, который был наделен ограниченными правами владения и пользования. Для реализации своих прав ему было достаточно самых общих сведений о жилище, которые приводились в договоре найма и сводились, в основном, к характеристике объемно-планировочного решения жилого помещения и уровня благоустройства.

 Произошедшие в течение последних десяти лет радикальные изменения отношений собственности в жилищной сфере требуют иного подхода к характеристике жилища. Квартиры в многоквартирных домах, которые являются сложными техническими системами, оказались в собственности физических лиц и стали объектами гражданского оборота, т.е. прежде всего, объектами права. Формирование у собственников и пользователей представления о жилище, как объекте права затруднено, а в некоторых случаях просто невозможно в рамках требований, регулирующих в настоящее время его воспроизводство и экономический оборот. Проектная документация, договоры между участниками инвестиционного процесса и др., эксплуатационная документация, правоустанавливающие документы и т.д., не адаптированы в должной мере к изменившимся условиям. Регулирование посредством их воспроизводства жилья не позволяет эффективно защищать права собственников и нанимателей квартир, а также законные интересы других лиц, участвующих в экономическом обороте. Действующие нормы и правила технического регулирования не обеспечивают должной безопасности при содержании жилых домов и квартир, не позволяют осуществлять государственным органам действенный контроль над их техническим состоянием, своевременно и эффективно пресекать противоправные действия отдельных собственников жилья.

  Включение жилища в полноценный гражданский оборот, превращение в товар жилищной услуги, жилых домов и квартир невозможно без формирования соответствующего информационного обеспечения. Участники рынка жилья: изготовители, продавцы и покупатели, собственники и потребители, эксплуатирующие организации и государственной органы власти, обеспечивающие его регулирование, должны располагать достоверными сведениями о потребительских свойствах этого товара, условиях и особенностях его использования.

  В настоящее время основным источником информации о характеристиках жилых домов и квартир при совершении сделок купли-продажи, страховании, налогообложении, залоге и других являются технические паспорта. Однако содержащаяся в них информация не является достаточно полной для принятия потребителями решений при приобретении жилых помещений. Она также не позволяет осуществлять безопасное и эффективное использование жилища.

  Важнейшей составной частью информационного обеспечения гражданского оборота жилища являются данные производителя жилья (изготовителя, продавца) и наймодателя (арендодателя) о правилах и нормах эффективного и безопасного его использования, технического обслуживания, ремонта, а также возможности модернизации и реконструкции в будущем. В соответствии с действующим законодательством представление такой информации является обязанностью производителей жилья и жилищной услуги. В частности, Законом РФ «О защите прав потребителей» (ст.8) установлено, что потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации… о товарах (работах, услугах). В соответствии со ст.10 Закона изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора, … сведения об основных потребительских свойствах товаров, … правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг), … Если приобретаемый потребителем товар был в употреблении или в нем устранялся недостаток (недостатки), потребителю должны быть предоставлена информация об этом.

  Информация о товарах (работах, услугах) должна доводиться до потребителя своевременно, т.е. – до момента принятия потребителем соответствующего решения. Ее следует доводить в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) (п.3 ст.10 Закона).

  Таким образом, техническая документация, содержащая сведения о правилах и условиях эффективного и безопасного использования жилья, в сделках с жильем, когда оно является товаром (работой, услугой), является необходимой принадлежностью жилья.

  При приобретении и найме жилья имеет место невыполнение требований вышеуказанного законодательного акта как со стороны производителей и собственников, так и со стороны государства. При покупке квартир граждане не получают от заказчиков-застройщиков практически никакой эксплуатационной документации. Такое же положение сложилось и при найме жилых помещений.

  Федеральными законодательными актами и нормативными документами, регулирующими приобретение гражданами жилья путем долевого строительства и купли-продажи, а также найм жилых помещений, не предусматривается защита интересов потребителей путем обязательного обеспечения их соответствующей технической документацией.

  Действующими нормативно-техническими документами в строительстве не определен состав, порядок разработки и обращения эксплуатационной технической документации (эксплуатационной документации), необходимой потребителям для обеспечения эффективного и безопасного использования жилища. Так, СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» не предусматривается разработка какой-либо эксплуатационной документации, предназначенной для использования непосредственно потребителями жилых домов и квартир, а также организациями, осуществляющими их техническое обслуживание. В этом документе также не содержится требований о необходимости приведения в проектно-сметной документации сведений, раскрывающих всю совокупность основных потребительских качеств объектов строительства, позволяющих регламентировать отношения собственности между инвесторами, собственниками отдельных жилых и нежилых помещений, а также определяющих эффективные и безопасные режимы использования.

  Инструкцией (СНиП 11-01-95 п.4.2.1.) предусматривается только отражение в общей пояснительной записке проектов на строительство жилых зданий серий массового применения мероприятий по технической эксплуатации и основных решений по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.

  В Российской Федерации введены в действие с 1 января 2002 г. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и с 1 октября 2003 г. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Эти нормативные документы приняты взамен СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», утвержденного еще Госстроем СССР в 1989 г., в котором отсутствовали требования о приведении в проектной документации систематизированной информации для потребителей жилья. Они подготовлены с учетом требований Закона РФ «О техническом регулировании» и в целом направлены на обеспечение соблюдения эксплуатационных характеристик жилых зданий.

  Новые строительные нормы и правила в определенной мере адаптированы к произошедшим изменениям в отношениях собственности в жилищной сфере. Они ориентированы на удовлетворение интересов собственников жилья и устанавливают только минимальный уровень его потребительских качеств. Нормы и правила содержат ряд требований, направленных на повышение эксплуатационной технологичности жилых зданий, конструктивных элементов и оборудования. Ими предусматривается разработка, по требованию застройщика, в составе документации на одноквартирный дом инструкции по эксплуатации дома и теплоэнергетического паспорта (п. 4.7 СНиП 31-02-2001), а также инструкции по эксплуатации квартир и общественных помещений многоквартирного здания и его энергетического паспорта, который входит в раздел «Энергоэффективность» проектной документации (п. 4.4, 11.5 и 11.6 СНиП 31-01-2003). Эти документы, кроме требований пожарной безопасности, содержат требования безопасности при пользовании, долговечности и ремонтопригодности.

  В соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 инструкция по эксплуатации дома должна содержать данные, необходимые владельцу дома для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе сведения об основных конструкциях и инженерных системах, схемы расположения скрытых элементов каркаса, скрытых проводок и инженерных сетей, а также предельные значения нагрузок на элементы конструкций дома и на его электросеть. Эти данные могут представляться в виде копий исполнительной документации. Аналогичные данные должна содержать и инструкция по эксплуатации квартир и помещений дома. Эти данные необходимы арендаторам (владельцам) квартир и встроенных общественных помещений, а также эксплуатирующим организациям для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации. Кроме того, инструкция должна включать правила содержания и технического обслуживания систем противопожарной защиты и план эвакуации при пожаре.

  Теплоэнергетические (энергетические) паспорта разрабатываются в соответствии со СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Эти паспорта предназначены для установления теплотехнических характеристик зданий и их энергопотребления. В них указывается класс (категория) энергоэффективности зданий.

  Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. №170), определяющими требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, предусмотрены в составе технической документации, подлежащей длительному хранению, паспорта на жилые дома, квартиры и земельный участок. При этом на собственников жилищного фонда или их уполномоченных возлагаются обязанности по внесению изменений в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающих в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов на дома, строения и земельные участки. Этими Правилами и нормами предусмотрено только ведение журналов регистрации осмотров жилого дома и учёта заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме.

  Вышеизложенное свидетельствует о том, что в настоящее время имеет место коллизия законодательных актов: Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и Закона РФ «О защите прав потребителей», с одной стороны, и правил и норм, регламентирующих порядок воспроизводства и обращения жилых домов и квартир, - с другой. Статьей 495 ГК РФ предусматривается, что «продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже…». Законодательством также предусмотрены последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару. Расхождение между нормативными документами и законодательными актами должно быть разрешено в пользу потребителей. Специальные акты, к которым относятся документы, определяющие порядок воспроизводства жилья, необходимо привести в соответствие с требованиями общих актов, т.е. Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». Следует отметить, что проектом строительных норм и правил СНиП 10-01-2003 «Система нормативных документов в строительстве», подготовленных в связи с введением в действие Федерального закона «О техническом регулировании» предусматривается в структуре нормативных документов комплекс документов «Эксплуатация». Основными направлениями стандартизации и нормирования этого комплекса являются общие правила технического обслуживания, обследования и ремонта строительных конструкций и систем инженерного оборудования жилых и общественных зданий и сооружений. Виды, содержание и оформление ремонтно-эксплуатационной документации.

  Наличие эксплуатационной документации является необходимым условием, позволяющим потребителю жилья принимать решения при его приобретении и использовании с пониманием возможных последствий. Эту документацию следует рассматривать как неотъемлемую принадлежность дома, квартиры. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. Эксплуатационная документация, подготовленная производителями жилья, в качестве которых выступают заказчики и подрядчики, должна в обязательном порядке предоставляться потребителям, приобретающим это жилье в собственность или нанимающим в пользование.

  Следует отметить, что в странах, где воспроизводство жилья осуществляется на рыночных принципах, эта проблема решается также как и при потреблении других товаров и услуг. В качестве примеров можно привести Финляндию, Германию и другие страны. Современные жилые дома и квартиры там рассматриваются как сложные технические системы, использование которых требует значительных финансовых затрат. Поэтому потребители жилья обеспечиваются соответствующей информацией в объеме, исходя из предположения, что они не располагают специальными знаниями о свойствах и характеристиках приобретаемого жилья (жилищной услуги) и не имеют специальных навыков по его использованию.

  Так, например, в Финляндии регламентируется составление технических паспортов на жилые и нежилые здания при их строительстве и капитальном ремонте. Паспорт является основным документом, обеспечивающим эффективное использование здания и надлежащее его содержание. Посредством паспорта информация о здании и уходе за ним от заказчика-застройщика, проектной организации и строителей передается владельцам и эксплуатирующим организациям. Сведения, содержащиеся в паспорте, позволяют обоснованно заключать договоры, связанные с обслуживанием здания и придомовой территории, а также контролировать их выполнение.

  В Германии жесткая конкуренция на рынке жилья заставляет компании, занимающиеся строительством и управлением жилищным фондом, создавать системы информационного обеспечения клиентов. Посредством их до потребителя доводится вся необходимая информация, дающая возможность пользоваться жильем в безопасном режиме и с наименьшими издержками. Договор аренды (найма) квартиры включает подробное ее описание, порядок передачи. К нему прилагаются «Общие договорные положения» и «Правила внутреннего распорядка». Комплект документов, передаваемых пользователю, включая договор аренды, по объему занимает 25-30 страниц текста.

  В настоящее время правовое поле воспроизводства и гражданского оборота жилья в значительной части остается сформированным на базе подходов, положенных в основу нормативных документов, принятых еще в бытность СССР. В тот период величина квартирной платы относительно доходов граждан была незначительной. Для нанимателей жилья жилищная услуга практически была бесплатной. Ответственность за содержание и техническое обслуживание домов была возложена на государственные жилищно-эксплуатационные организации. Потребители жилья посредством оплаты не имели практически возможности влиять на качество и количество потребляемых услуг. Их интересы не были непосредственно связаны с необходимостью обеспечения эффективной и безопасной эксплуатации жилищного фонда.

  Следует отметить, что значительные издержки при содержании жилищного фонда заставляли государство периодически искать способы их сокращения. В том числе, и путем повышения уровня нормализации эксплуатационных качеств и процессов. Так, постановлением Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 г. №740 «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда» предусматривалось ввести начиная с 1980 года в разрабатываемые и корректируемые типовые проекты жилых домов раздел «Техническая эксплуатация», содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования жилых домов. Классификатором строительных норм и правил «Система нормативных документов в строительстве» (СНиП 1.01.01-82) в строительные нормы и правила введена шестая часть «Эксплуатация и ремонт зданий, сооружений и конструкций». «Инструкцией о составе и порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (СНиП 1.02.01-85) рекомендовалось разрабатывать в составе проектной документации указания о мероприятиях по технической эксплуатации жилых зданий. Требования о необходимости разработки основных положений по технической эксплуатации зданий в составе проектно-сметной документации на их капитальный ремонт содержится в ведомственных строительных нормах ВСН 55-87(р)/Госгражданстрой. Однако эти начинания в условиях монополизма государства в жилищной сфере не получили должного продолжения и развития.

  Информация о потребительских качествах жилища, правилах и условиях его безопасного и эффективного использования, в основном, предназначается для двух групп потребителей. Первая – это собственники и пользователи отдельных жилых и нежилых помещений в жилом доме. Вторая – это сообщества домовладельцев (товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и др.), компании по управлению недвижимостью, организации, занимающиеся техническим обслуживанием и содержанием зданий и придомовых территорий, поставкой ресурсов и оказанием жилищно-коммунальных услуг и др. Соответственно, первым необходима информация для эффективного и безопасного пользования квартирой. Вторым – информация для управления и технического обслуживания домовладения, здания.

  Для собственников и пользователей квартир необходимы сведения о жилом доме и придомовой территории в целом и развернутая информация об отдельном помещении. Сведения о жилом доме и придомовой территории, как правило, являются общими для всех собственников. Информация об отдельном помещении является индивидуальной.

  Для управляющих компаний (организаций), товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и др. субъектов, занимающихся воспроизводством жилищного фонда, необходима развернутая информация о жилом доме и придомовой территории. Эта информация также включает данные, которые приводятся в документах, передаваемых собственникам и пользователям отдельных помещений. Сведения, предназначенные для первой и второй групп субъектов, должны корреспондироваться между собой.

  Обеспечение в доме и квартирах комфортных условий, возможности жильцам влиять на количество и качество потребляемых услуг, оплаченных при приобретении жилья и его использовании, зависит от степени участия собственников жилища в управлении им. Реализовать последнее позволяет образование собственниками квартир товарищества собственников жилья и активное участие в его работе. Объединение усилий и принятие собственниками конструктивных решений возможно только, если они также сведущи в вопросах управления имуществом кондоминиума. Хорошо понимают, что комфортность и безопасность в доме обеспечивается тогда, когда здание, инженерное оборудование и придомовая территория используются и эксплуатируются в режиме, соответствующем проекту, правилам и нормам.

  Требования к эксплуатационной документации, содержащиеся в законодательных актах, нормативно-методических положениях, регулирующих разработку этой документации, в т.ч. и паспортов, не гармонизированы. Ими не учитываются в должной мере нормы действующего законодательства в области защиты прав потребителей и других участников инвестиционного процесса.

Почему застройщик заинтересован разрабатывать эксплуатационную документацию?

Нормативная база

Модернизация законодательства

Обзор судебной практики

Услуги института



Предложения по снижению коррупционных рисков в строительстве и ЖКХ