Почему застройщик заинтересован разрабатывать эксплуатационную документацию?

   В настоящее время накоплен значительный опыт проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе и в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обобщение этого опыта, а также изучение зарубежной практики свидетельствуют о необходимости выстраивания между производителями строительной продукции заказчиками-застройщиками, проектными, подрядными организациями и товариществами собственников жилья, управляющими компаниями, а также потребителями жилых и нежилых помещений конструктивных отношений, которые бы обеспечивали необходимую и достаточную защиту прав и интересов всех участников процесса воспроизводства и потребления жилища и, прежде всего, тех отношений, которые попадают под действия законодательства о защите прав потребителей.

   Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ. Этим законом установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее пяти лет, а технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, менее трёх лет (п. 5 ст.7). Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6 ст.7). Застройщик не несёт ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлечёнными им третьими лицами (п. 7 ст.7).

   В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2013г. (п.10) к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключённого гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.

   Законодательством о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя. Требования, которые должны обеспечивать безопасность товара (работы, услуги) для жизни и здоровья потребителя, окружающей среды, а также предотвращение причинения вреда имуществу потребителя, являются обязательными (Федеральный закон от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ, п.1 Ст.7). Если для безопасного использования товара (работы, услуги), его хранения, транспортировки и утилизации необходимо соблюдать специальные правила (далее - правила), изготовитель (исполнитель) обязан указать эти правила в сопроводительной документации на товар (работу, услугу), на этикетке, маркировкой или иным способом, а продавец (исполнитель) обязан довести эти правила до сведения потребителя п.3 Ст.7).

   Законодательством о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), реализуемых им товарах (работах, услугах), (п.1 Ст.8). Эта информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, (п.2 Ст.8). Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора (п.1 Ст.10).

   Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг); правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг); информацию об энергетической эффективности товаров. Эта информация, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), (п.2 Ст.10).

   Законодательством о защите прав потребителей предусмотрено предусмотрена ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре(работе, услуге). Так, установлено, что продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п.2 Ст.12). При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие не предоставления ему полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге) потребитель вправе потребовать возмещения такого вреда в порядке, в том числе полного возмещения убытков, причиненных природным объектам, находящимся в собственности (владении) потребителя (п.3 Ст.12).

   Законодательством о защите прав потребителей установлено, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги),(п.4 Ст.12). Изготовитель (исполнитель, продавец) освобождается от ответственности, если докажет, что вред причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, является следствием нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги), (п.5 Ст.14).

   Из выше изложенного видно, действующее законодательство предоставляет покупателям квартир и машиномест в многоквартирных домах, а также представляющим их интересы товариществам собственников жилья и управляющим компаниям, широкие возможности для предъявления требований к производителям этой продукции, в том числе заказчикам-застройщикам, проектным и строительным организациям (исполнители).

   Анализ практики предъявления требований к исполнителям, в связи с ненадлежащим качеством их продукции, показывает, что значительная их часть является следствием нарушения потребителями установленных правил использования, эксплуатации и содержания жилых и нежилых помещений и общего имущества многоквартирных домов. Однако, во многих случаях доказать это исполнителям не удаётся, из-за отсутствия документированного подтверждения передачи потребителям недвижимого имущества полной и достоверной информации о нём, сведений об основных его потребительских свойствах, правилах и условия эффективного и безопасного использования (эксплуатационной документации), которая должна осуществляться в составе технической документации, прилагаемой к этому имуществу.

   До настоящего времени в Российской Федерации не получила повсеместного развития практика разработки и передачи заказчиками-застройщиками, проектными и строительными организациями потребителям недвижимого имущества эксплуатационной документации. Отсутствие такой практики влечёт за собой не только дополнительные риски, связанные с возмещением убытков потребителям этого имущества, но и в определённой мере создаёт условия для недобросовестной деятельности товариществ собственников жилья, управляющих компаний, а также потребителей.

   Разработка и использование эксплуатационной документации при выстраивании отношений с потребителями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах не только упреждает необоснованное предъявление требований по исполнению гарантийных обязательств заказчиками-застройщиками, проектными и строительными организациями, но и во многих случаях является единственным доказательством того, что вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя жилых и нежилых помещений, а также общему имуществу многоквартирного дома является следствием нарушения установленных правил их использования. Вовлечение этой документации в гражданский оборот,как принадлежности недвижимого имущества, позволяет снизить риски заказчика-застройщика, повысить его экономическую безопасность. Оно также позитивно влияет на конкурентоспособность продукции, способствует росту имиджа, а также содействовать формированию новой жилищной культуры, установлению партнёрских отношений между производителями жилища и потребителями.